REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
I.- NOMBRE DEL CONDOMINIO: "CHAPALITA LAS FUENTES"
II.- UBICACIÓN: FRACCIONAMIENTO CHAPALITA LAS FUENTES. CON UNA SUPERFICIE DE 83,364.70 OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS SETENTA CENTÍMETROS CUADRADOS.
III.- FORMA DE CONSTITUCIÓN: "CONDOMINIO HORIZONTAL".
IV.- DATOS DE REGISTRO:
V.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:
"Condominio Chapalita las Fuentes", con una superficie de 83,364.70 OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS SETENTA CENTÍMETROS CUADRADOS Y LAS SIGUIENTES MEDIDAS Y LINDEROS: Colinda al Noroeste: de Suroeste a Noreste con límite de propiedad con una longitud de 346.06 TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS SEIS CENTÍMETROS quiebra al Suroeste colindando en 285.38 DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO METROS TREINTA Y OCHO CENTÍMETROS con límite de propiedad; quiebra al Suroeste en línea curva colindando en 173.58 CIENTO SETENTA Y TRES METROS CINCUENTA Y OCHO CENTÍMETROS con Av. Tepeyac; quiebra al Noroeste colindando en 106.58 CIENTO SEIS METROS CINCUENTA Y OCHO CENTÍMETROS con la calle Fuente Olímpica Pública, quiebra al Noroeste colindando en 61.00 SESENTA Y UN METROS con la calle Fuente San Agustín Pública, quiebra hacía al Norte colindando en 56.94 CINCUENTA Y SEIS METROS NOVENTA Y CUATRO CENTÍMETROS con la calle Fuente del Sol Pública; quiebra al Noreste, colindando en 68.18 SESENTA Y OCHO METROS DIECIOCHO CENTÍMETROS con la calle Fuente del Sol Pública, Quiebra al Suroeste colindando en 46.21 CUARENTA Y SEIS METROS VEINTIÚN CENTÍMETROS con la calle Fuente Aranzazu Pública; quiebra al Suroeste colindando en 216.41 DOSCIENTOS DIECISÉIS METROS CUARENTA Y UN CENTRÍMETROS con la calle Fuente Olímpica Pública; quiebra al Suroeste colindando en 143.81 CIENTO CUARENTA Y TRES METROS OCHENTA Y UN CENTÍMETROS con la Av. Tepeyac; quiebra al Noreste, colindando en 63.68 SESENTA Y TRES METROS SESENTA Y OCHO CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal) quiebra al Suroeste, colindando en 8.11 OCHO METROS ONCE CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal) quiebra al Noroeste en línea curva colindando en 1.95 UN METRO NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal), quiebra al Suroeste colindando en 18.85 DIECIOCHO METROS OCHENTA Y CINCO CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal), quiebra al noreste colindado en 202.46 DOSCIENTOS DOS METROS CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS con límite de propiedad.
REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL NÚCLEO HABITACIONAL DENOMINADO "CHAPALITA LAS FUENTES" DEL DESARROLLO RESIDENCIAL CHAPALITA LAS FUENTES DEL MUNICIPIO DE ZAPOPAN DEL ESTADO DE JALISCO.
CAPITULO NUMERO I
INCORPORACIÓN Y FUNDAMENTO LEGAL.
PRIMERO.- "MULTIBANCO COMERMEX", SOCIEDAD NACIONAL DE CRÉDITO, incorporó en forma expresa el Régimen de Condominio, el núcleo habitacional citado cuyas características se detallan más adelante con fundamento en lo dispuesto por el Artículo 986 del Código Civil del Estado de Jalisco y su Ley Reglamentaria, contenida en el Decreto número 7044 SIETE MIL CUARENTA Y CUATRO, emitiéndose al efecto el presente Reglamento, cuyas disposiciones serán obligatorias para todos su ocupantes, poseedores o propietarios, inquilinos y cualesquiera otra persona que tenga residencia dentro del mismo quedando sometidos a su observancia haciéndose responsables de los daños y perjuicios que ocasionen con su incumplimiento.
CAPITULO NUMERO II
DENOMINACIÓN, LOCALIZACIÓN Y DESCRIPCIÓN
SEGUNDO.- El núcleo habitacional de que se trata recibirá el nombre de "Chapalita las Fuentes" el que se localiza en el Municipio de Zapopan, Estado de Jalisco.
El núcleo habitacional, Condominio "Chapalita las Fuentes" que es materia de incorporación al Régimen de Condominio Horizontal, se localiza en una superficie de 83,364.70 OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO SETENTA CENTÍMETROS CUADRADOS Y LAS SIGUIENTES MEDIDAS Y LINDEROS: Colinda al Noroeste de Suroeste a Noreste con límite de propiedad con una longitud de 346.06 TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS SEIS CENTÍMETROS; quiebra al Suroeste colindando en 285.38 DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO METROS TREINTA Y OCHO CENTÍMETROS con límite de propiedad, quiebra al Suroeste en línea curva colindando en 173.58 CIENTO SETENTA Y TRES METROS CINCUENTA Y OCHO CENTÍMETROS con la Av. Tepeyac, quiebra al Noreste colindando en 106.58 CIENTO SEIS METROS CINCUENTA Y OCHO CENTIMETROS con la calle de Fuente Olímpica Pública, quiebra al Noreste colindando en 61.00 SESENTA Y UN METROS con la calle Fuente San Agustín Pública; quiebra hacia el Norte colindando en 56.94 CINCUENTA Y SEIS METROS NOVENTA Y CUATRO CENTIMETROS con la calle Fuente del Sol Pública, quiebra al Noroeste, colindando en 68.18 SESENTA Y OCHO METROS DIECIOCHO CENTIMETROS con calle Fuente del Sol Pública, quiebra al Suroeste colindando en 46.21 CUARENTA Y SEIS METROS VEINTIÚN CENTÍMETROS con calle Fuente Aranzazu Pública; quiebra al Suroeste colindando en 216.41 DOSCIENTOS DIECISÉS METROS CUARENTA Y UN CENTÍMETROS con Fuente Olímpica Pública; quiebra al Suroeste colindando en 143.81 CIENTO CUARENTA Y TRES METROS OCHENTA Y UN CENTÍMETROS CON LA AV. TEPEYAC; quiebra al Noroeste, Colindando en 63.68 SESENTA Y TRES METROS SESENTA Y OCHO CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal) quiebra al Suroeste colindando en 8.11 OCHO METROS ONCE CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal), quiebra al Noroeste en línea curva colindando en 1.95 UN METRO NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal), quiebra al Suroeste colindando en 18.85 DIECIOCHO METROS CON OCHENTA Y CINCO CENTÍMETROS con lote 2 DOS (Donación Estatal), quiebra al Noroeste colindando en 202.46 DOSCIENTOS DOS METROS CUARENTA Y SEIS CENTÍMETROS con límite de propiedad.
CAPÍTULO NÚMERO III
CARACTERÍSTICAS Y FINALIDADES
TERCERO.- Inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio Horizontal para construcción de vivienda "UNIFAMILIAR", de TIPO POPULAR, dotado de todo tipo de instalaciones, para convertirlo en su urbanismo y arquitectura, en una zona confortable que ofrezca tranquilidad y seguridad a sus moradores dentro de una atmósfera limpia, producto de una armoniosa convivencia social y familiar.
CAPÍTULO NUMERO IV
DE LA PROPIEDAD INDIVIDUAL
CUARTO.- El condominio está integrado por lotes, los que constituyen la Unidades Privativas Individuales, siendo las áreas comunes las descritas en la Escritura Constitutiva del Régimen respecto de las cuales cada uno de los Condóminos representa el porcentaje que en capítulo relativo ha quedado definido.
Cada unidad constituye el aspecto privado perteneciente exclusivamente a cada Condómino en el que también tendrá derecho a la copropiedad de los elementos y partes comunes del Condominio, entendiéndose por Condómino a la persona física o moral que en calidad de propietario esté en posesión de una o más unidades, obligándose a respetar las limitaciones y prohibiciones establecidas por la Ley Estatal de Fraccionamientos.
El Reglamento de Construcciones del Municipio autorizante, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y las normas de éste Reglamento.
QUINTO.- Los condóminos utilizarán sus unidades privativas en forma ordenada, no pudiendo destinarlas a usos contrarios a la Ley, a las buenas costumbres o a los ordenamientos legales citados, por lo tanto no deberán ejecutar actos que perturben la tranquilidad, seguridad, salubridad y comodidad de los demás propietarios, observando una conducta apropiada al igual que sus familiares, visitantes y servidumbre.
SEXTO.- Los condóminos contribuirán a los gastos generales del Condominio como son los de en su caso, la Obligación de Pago incluye a todos los Condóminos que construyan no en sus respectivas unidades privativas. El Incumplimiento de ésta Obligación quedará sujeto a las sanciones previstas por éste Reglamento y demás Leyes relativas.
SEPTIMO.- Los Condóminos pagarán sus correspondientes impuestos prediales, servicio de agua, así como las cuotas de luz y en general, todo tipo de impuesto, plusvalías, recargos y derechos que les corresponda por Ley o por disposición de éste Reglamento.
OCTAVO.- El Condómino para vender su unidad privativa Condominal deberá acreditar ante el Notario autorizante con el comprobante del último pago de cuotas, haber cumplido con sus obligaciones de Condómino, ya que el nuevo adquiriente en cualquier caso será solidariamente responsable.
CAPITULO V
LAS PROPIEDADES DE USO COMÚN
NOVENO.- El derecho a los bienes de uso común es inseparable del derecho a la Unidad Privativa, por lo tanto no podrán ser objeto de acción divisoria o de enajenación o gravamen real separadamente de la Unidad Privativa correspondiente.
I.- El derecho que tiene cada Condómino sobre las partes comunes, será proporcional a la superficie de su Unidad Privativa, cuyo porcentaje se establece en su capítulo respectivo.
II.- Son objeto de propiedad común:
a) Calles interiores con sus instalaciones propias, tuberías de agua, drenaje, red de electricidad y alumbrado público.
b) En su caso, bardas perimetrales que delimitan la superficie total del Condominio.
c) Cualesquiera otra instalación o superficie que por su destino o disposición de Ley, debe considerarse de uso común, así como los señalados como tales en la Escritura de Constitución de Régimen de Propiedad.
III.- Cada Condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza o destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás, estando obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los propios y en especial el jardín del frente de la propiedad individual aunque no tengan construcción. El infractor a estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se efectúen para mejorar y reestructurar los servicios e instalaciones de que se trata, así como de los daños y perjuicios que resulten.
IV.- Los propietarios podrán enajenar, dar en Fideicomiso y gravar en cualquier forma permitida por la Ley las unidades individuales de que sean dueños o los derechos que sobre ellos tengan. En caso de cualquier gravamen de unidad como garantía de un préstamo, el propietario dará aviso por escrito al Administrador de Grupo del nombre y domicilio del acreedor hipotecario, la cantidad garantizada y las condiciones generales del contrato.
V.- El Condómino estará obligado a pagar o reparar por su cuenta las roturas, desperfectos y deterioros de que se acusen en las zonas de uso común o sus instalaciones ya sean bardas, ductos de electricidad y demás servicios comunes, ocasionados por sus familiares, visitantes o servidores.
El Comité Ejecutivo decidirá si exige al Condómino que repare dichos daños en el menor plazo posible o bien que pague su importe a los precios corrientes de plaza.
VI.- A excepción de lo previsto en el inciso anterior los daños que sufran las propiedades de uso común serán reparados con cargo al presupuesto general del Condominio.
DECIMO.- El Condómino deberá notificar a la Administración del Condominio y al Administrador de Grupo de todos los contratos de arrendamiento que celebre respecto de su Unidad Privativa, proporcionándole copia extra de su ejemplar para el control general.
DECIMO PRIMERO.- Los Condóminos estarán obligados:
1.- Abstenerse de ejecutar obras, reparaciones o cualquier acto en el interior de sus propiedades que impliquen restricción o perjudiquen los servicios comunes y las instalaciones generales. En caso de infringir ésta disposición serán los responsables de los daños y perjuicios que originen.
2.- A no instalar dentro de sus propiedades colegios, academias, casa de huéspedes, clínicas de hospitalización, comercio, talleres o agencias de inhumación, cualquier otro similar que sea diferente a su destino que, como ya se mencionó es casa habitación.
3.- A no almacenar o usar materiales flameables peligrosos y que en algún sentido puedan representar una amenaza para la seguridad de las instalaciones y construcciones privadas y comunes dentro del Condominio.
4.- A no hacer conexiones eléctricas en cables que no pertenezcan a su propiedad privada.
5.- A no utilizar con altos volúmenes de sonido, radios, televisores, cualquier aparato análogo.
6.- A no instalar anuncios comerciales o vendimias en sus propiedades, salvo el caso mencionado en el inciso dos anterior.
7.- A no tener animales que pongan en peligro la seguridad personal o causen insalubridad o molestias a los ocupantes del Condominio.
8.- A no permitir que sus familiares, visitantes o servidumbre arrojen al exterior de su propiedad, basura, líquidos y objetos de desperdicio que deberán recolectarlos en los depósitos debidamente cubiertos ubicados dentro de los límites de su propiedad individual.
9.- A no utilizar los servicios de los veladores o empleados del Condominio para servicios personales, cuidando por otra parte de tomar precauciones necesarias para evitar robos en su propiedad privada. Sin perjuicio de que las personas al servicio del Condominio vigilen su acceso y las zonas de uso común.
10.- A concurrir a las Asambleas de grupo o generales por si o por representante autorizada mediante carta poder.
CAPITULO NUMERO VI
EL PORCENTAJE
DECIMO SEGUNDO.- La determinación del porcentaje del Condominio se desglosa como sigue:
a) Superficie total del Condominio o Núcleo habitacional.
b) Superficie total del área o unidades privativas.
c) Superficie total de áreas o propiedades de uso común.
CAPITULO NÚMERO VII
LIMITACIONES ESPECIALES A LA CONSTRUCCIÓN EN LAS UNIDADES PRIVATIVAS
DÉCIMO CUARTO.- Las Unidades privativas del Condominio por razón de su ubicación, respecto arquitectónico, urbanismo y de desarrollo armónico de conjunto señaladas en los planos legalmente autorizados y adicionalmente las especiales que a continuación se señalan:
a) Cada Vivienda que se construya sobre las unidades privativas deberá contener dos cajones de estacionamiento.
b) Al construir cada vivienda sobre la unidad privativa condominio, deberá respetarse por todo el frente a la calle Condominal y Municipal, una servidumbre de 5.00 CINCO METROS, pudiendo dicha servidumbre utilizarse por el Condominio propietario de la unidad privativa como área verde y de estacionamiento.
c) No se podrá edificar y construir más de una casa habitación por cada lote condominal. Los lotes condominales no podrán ser subdivididos pero si podrán ser fusionados, siempre y cuando el área del lote a fusionar sea mayor de 105 CIENTO CINCO METROS CUADRADOS.
d) No se permitirán construcciones sobre los lotes condominales de más de dos niveles de altura, el segundo nivel, que en su caso se construya deberá efectuarse respetando un área de servidumbre a la calle de 2.50 DOS METROS CINCUENTA CENTIMETROS y solamente podrá construirse dicho segundo nivel sobre la mitad del frente de lote, previo permiso de la autoridad correspondiente.
e) Se deberá dejar sin construcción un área, en la parte del lote que dictamine el Departamento de Obras Públicas del Municipio de Zapopan, en los Servicios Coordinados de Salud Pública del Estado, suficiente para proporcionar iluminación y ventilación a las construcciones que así se emplacen.
f) El límite de propiedad a todo el frente, solo podrá ser limitado con verja a una altura de 1.50 UN METRO CINCUENTA CENTÍMETROS no permitiéndose bardas, portones, marquesinas ni muros ciegos.
g) Independientemente de los requisitos que fijen las autoridades correspondientes, para que proceda la autorización de construcción, el proyecto de obra para construcción sobre las unidades privativas condominales, se deberán reunir los siguientes requisitos:
h) El permiso de construcción no podrá exceder de 12 DOCE MESES.
i) Por ningún motivo se mantendrán materiales de construcción sobre la calle y banquetas del fraccionamiento.
j) El alumbrado de las calles condominales tendrá que ser costeado proporcionalmente entre los propietarios de los lotes.
k) Toda construcción nueva o modificación a las existentes que se pretenda llevar a cabo, deberán ser previamente aprobadas por el Comité respectivo y posteriormente en su caso por las autoridades municipales, estatales y federales.
l) Presentar los planos de conjunto, cortes y fachadas a la comisión del fraccionamiento para ser aprobado y sellado para realizar la construcción deseada.
m) El uso que se dará a los lotes será únicamente habitacional de tipo popular.
n) El mantenimiento de las áreas comunes tendrá que ser costeado proporcionalmente entre los propietarios de los lotes.
o) El desalojo de aguas negras y pluviales será por separado por lo que cada lote deberá contar con un pozo de absorción de dimensiones de 2.50 DOS METROS CINCUENTA CENTÍMETROS de profundidad y 1.50 UN METRO CINCUENTA CENTÍMETROS de diámetro para recibir la descarga de todas las aguas pluviales.
CAPITULO NUMERO VIII
LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS
DÉCIMO QUINTO.- La Asamblea de Condóminos es el órgano Supremo del Condominio y representará a la totalidad de los mismos, sus decisiones adoptadas en los términos de éste Reglamento, la Ley de la materia y de las disposiciones aplicables obligan a todos ellos incluyendo ausentes y disidentes.
DÉCIMO SEXTO.- Se convocará a Asamblea Ordinaria, una vez al año y Extraordinaria, cuantas veces se presenten asuntos especiales que lo ameriten a juicio del Comité Ejecutivo o de un número de Condóminos que representen asuntos especiales que lo ameriten a juicio del Comité Ejecutivo o de un número de condóminos que representen como mínimo el 51% CINCUENTA Y UN POR CIENTO del número de los mismos.
DÉCIMOS SÉPTIMO.- La convocatoria para las Asambleas será hecha con quince días de anticipación mediante notificación por escrito a los Condóminos ó con la misma anticipación por medio de la prensa local y mediante fijación de un ejemplar de la misma en el lugar visible del Condominio sirviendo de recordatorio a los Condóminos que asistirán por si o por representante autorizado mediante simple carta poder firmada ante dos testigos.
DÉCIMO OCTAVO.- Para que una Asamblea se considere legalmente instalada en primera convocatoria, será preciso que ocurra o éste representado por lo menos el 51% de los Condóminos. En segunda convocatoria se podrá llevar a cabo a la Asamblea con el número de Condóminos que concurran independientemente del porcentaje.
DÉCIMO NOVENO.- Para que una Asamblea Extraordinaria se considere legalmente instalada en primera convocatoria, deberá estar representada por lo menos las tres cuartas partes de los Condóminos, pero en segunda convocatoria se podrá llevar a cabo con el número que concurra.
VIGÉSIMO.- Las Asambleas se ocuparán exclusivamente de los asuntos enunciados en el Orden del Día que invariablemente se insertará a la convocatoria respectiva.
VIGÉSIMO PRIMERO.- Presidirá las Asambleas el Presidente del Comité Ejecutivo y en caso que éste no concurra la Asamblea elegirá el Presidente de Debates.
TRIGÉSIMO.- Para el caso de que un Condómino sea copropietario de una unidad individual con una o más personas, éstas deberán de nombrar un representante común para los efectos de votación.
TRIGÉSIMO PRIMERO.- A cada Condómino le corresponderá un voto por Unidad Privativa o propiedad Individual.
TRIGÉSIMO SEGUNDO.- Las votaciones serán directas.
TRIGÉSIMO TERCERO.- Las resoluciones de las Asambleas se tomarán por la mayoría de votos, excepto en los casos en que el Reglamento o la Ley de la materia Prescriban una mayoría especial.
TRIGÉSIMO CUARTO.- Cuando un sólo Condómino represente más del 50% CINCUENTA POR CIENTO de los votos, se seguirán las reglas de la Ley de la Materia.
TRIGÉSIMO QUINTO.- Los Condóminos podrán convocar Asamblea, cuando acrediten ante Juez competente que representan como mínimo la cuarta parte de la totalidad de los Condóminos.
CAPÍTULO NUMERO IX
LAS FACULTADES DE LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS
TRIGÉSIMO SEXTO.- La Asamblea de Condóminos tendrá las Facultades señaladas en el Artículo Vigésimo Cuarto y entre otras las siguientes:
1.- Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para construir un fondo directo para los gastos de mantenimiento y administración, y otro fondo de reserva para la adquisición y reposición de implementos y equipos con que deba constar el condominio.
2.- Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos serán determinados en primera asamblea de condóminos.
3.- El fondo de reserva fijo, mientras no se use deberá invertirse, en valores de renta fija, redimibles a la vista y el destino al mantenimiento y a la administración, será el suficiente para cubrir los gastos normales de administración.
4.- Modificar la escritura constitutiva del condominio y su Reglamento, para lo cual se requerirá la votación favorable del 75% SETENTA Y CINCO POR CIENTO de los condóminos.
CAPITULO NUMERO X
EL COMITÉ EJECUTIVO
TRIGESIMO SÉPTIMO.- El Condominio será administrado por un Comité Ejecutivo, elegido por la asamblea de condóminos, para lo cual aquel en auxilio de sus funciones podrá nombrar administrador.
TRIGESIMO OCTAVO.- El Comité Ejecutivo estará formado por tres miembros propietarios que ocuparan los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero y por tres miembros suplente en caso de ausencia temporal o definitiva de un propietario, se llamará a ocupar su lugar a un suplente.
TRIGESIMO NOVENO.- Los miembros del Comité Ejecutivo desempeñara sus funciones en un año pero continuará en ellas hasta que tomen posesión quienes deban sustituirlos. Dichos miembros podrán ser reelectos y el desempeño del cargo será gratuito para todos los miembros del comité.
CUADRAGESIMO.- El Comité tendrá las siguientes facultades:
1.- Decidirá en los asuntos que no ameriten ser tratados por la asamblea y que puedan considerarse de mero tramité.
2.- Decidirá en cualquier instancia de aquellos asuntos de carácter urgentes que sean planteados por el administrador.
3.- Convocará a la asamblea ordinaria o extraordinaria, según sea el caso.
4.- Revisará las relaciones bimestrales de ingresos y egresos que le presente al administrador.
5.- Revisará las cuentas anuales del administrador antes de presentarles a la asamblea.
6.- Propondrá sanciones por falta de pago o por infracciones a este reglamento.
7.- Se reunirá una vez al mes y cuando lo cite el Presidente del propio comité o la mayoría de sus miembros, y en general, la ejecutará todos los acuerdos que le encomiende la asamblea y dirigirá las gestiones del administrador que el propio comité designó.
8.- Los acuerdos del comité se aprobarán por mayoría de votos y en caso de empate el presidente tendrá voto de calidad.
9.- De cada sesión del comité se levantará un acta que firmarán los miembros que asistan.
10.- Aprobará en su caso los planos y proyectos de construcción condominal a fin de controlar la tipología del fraccionamiento, ejerciendo la supervisión y vigilancia de las obras relativas para el efecto de que sean respetadas las limitaciones señaladas en el capitulo VII debiendo asesorarse para todo ello de un Ingeniero o Arquitecto.
CAPITULO NUMERO XI
EL ADMINISTRADOR
CUADRAGESIMO PRIMERO.- La administración física y directa del condominio estará a cargo de un administrador que será nombrado por el Comité Ejecutivo y que desempeñara su cargo desde el momento de su nombramiento, hasta que tome posesión quien deba sustituirlo.
CUADRAGESIMO SEGUNDO.- El Administrador ejecutará los acuerdos de asamblea de condóminos y el Comité Ejecutivo salvo que estos organismos designen Delegados Especiales.
CUADRAGESIMO TERCERO.- Los acuerdos derivados al Administrador serán obligatorios para los condóminos y únicamente podrán ser revocados por la Asamblea de Condóminos o por el Comité Ejecutivo.
CUADRAGESIMO CUARTO.- El Administrador nombrará y removerá al personal a sus órdenes libremente salvo en los casos, en que el Comité Ejecutivo o la Asamblea decidan lo contrario.
CUADRAGESIMO QUINTO.- Las Obligaciones del Administrador entre otras serán las siguientes:
1.- Llevará un registro de los condóminos.
2.- Recaudará de los Condóminos lo que cada uno le corresponde aportar para los fondos de mantenimiento, de administración, de reserva y de los demás que determino la asamblea para cuyo efecto los condóminos autorizarán a sus respectivos bancos a que paguen cantidades directamente al propio Administrador del Condominio, o bien se seguirá el sistema de cobro que se adopte individualmente.
3.- Otorgará recibo a cada uno de los Condóminos por la cantidad que haya aportado de cuotas ordinarias o por concepto de aportación del fondo de reserva.
4.- Efectuará los gastos de mantenimiento y administración del Condominio con cargo al fondo correspondiente, en los términos de este reglamento.
5.- Entregará mensualmente al Comité Ejecutivo un estado de cuente que muestre una relación pormenorizada de los gastos del mes anterior, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración; así como un estado consolidado que muestre el estado de la aportaciones y de cuotas pendientes a cubrir.
6.- El Administrador tendrá a disposición de los Condóminos, para que estos se puedan ver si así lo desean, una relación de los mismos en que conste la cantidad que cada uno de ellos aportó para los fondos de mantenimiento, administración y reserva con excepción de los saldos de cuotas pendientes por cubrirse.
7.- Cuidará y vigilará los bienes del Condominio y servicios comunes promoviendo la integración, organización y desarrollo de la comunidad y estará al pendiente del cuidado servicio y vigilancia del inmueble.
8.- Resolverá los problemas que surjan con motivo de la propia administración y ordenará las reparaciones ordinarias que sean urgentes, y en caso de duda o que por su cuenta sea onerosa, se consultará al Comité.
9.- Llevará la contabilidad de todo lo relacionado con ingresos y egresos, gastos, pagos de impuestos que originen el mantenimiento del condominio, presentando una relación al Comité Ejecutivo con la periodicidad que éste le indique.
10.- Exigirá a los infractores que incurran en las responsabilidades, violaciones u omisiones previstas en éste reglamento, el pago de los daños causados o el cumplimiento de las sanciones.
11.- Vigilará la correspondencia de los propietarios se distribuya oportuna y eficazmente.
12.- Operará los fondos a través de una cuenta bancaria cuyo nombre y registro de firmas serán designados por el Comité Ejecutivo.
13.- Preparará el presupuesto de gastos comunes anuales que será sometido a la consideración de la Asamblea anual.
14.- Preparara un balance anual a la Asamblea que estará a disposición de los condóminos durante 15 días anteriores a la celebración de la misma si así lo aprueba el Comité Ejecutivo.
15.- Llevará un registro de los contratos de arrendamiento que los condóminos celebren respecto de sus unidades privativas, los que presentará al Comité Ejecutivo para su revisión.
16.- Y en general, realizará las demás funciones con las obligaciones que le establezcan al tomar posesión de su cargo, de acuerdo con este reglamento y con las demás disposiciones legales aplicables.
CAPITULO NUMERO XII
LA REPRESENTACIÓN LEGAL
CUADRAGESIMO SEXTO.- La Asamblea de Condóminos es el Órgano supremo y podrá determinar en ultima instancia sobre la aplicación del presente reglamento en consecuencia representará a los Condóminos con la amplitud del texto del artículo 2475 DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO del Código Civil del Estado de Jalisco y su correlativo 2554 DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO, del Código Civil para el Distrito Federal aplicable en materia federal en toda la República, pudiendo nombrar apoderados Especiales o Generales y revocarlos y con toda clase de facultades especiales generales.
CUADRAGESIMO SEPTIMO.- El Comité Ejecutivo estará investido de las facultades previstas en los párrafos primero y segundo del Artículo 2475 DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO, del código civil del Estado de Jalisco, pudiendo igualmente nombrar y revocar apoderados generales o especiales con todas las facultades que se requieran conforme a la ley dentro de las atribuciones señaladas.
CUADRAGESIMO OCTAVO.- El Administrador tendrá facultades de Apoderado general para pleitos y cobranzas también en los términos del primer párrafo del artículo 2475 DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO, del Código Civil del Estado de Jalisco.
CAPITULO NUMERO XIII
EL PATRIMONIO
CUADRAGESIMO NOVENO.- El patrimonio del Condominio lo constituirá un fondo de reserva que se creara con las aportaciones de los condóminos cuyo monto e incremento posterior será determinado en la primera asamblea y se entregará al Comité Ejecutivo que resulte electo de la misma.
Este fondo de reserva servirá para cumplir con sus funciones específicas ya citadas no pudiendo disponer de él sino en los casos de urgencias en que por disposición de asamblea sea acordada.
QUINCUAGESIMO.- En la misma primera asamblea de condóminos se fijará el importe de la cuota mensual de mantenimiento y administración que deberá cumplir cada condómino, la que será calculada por cada metro cuadrado de superficie que tenga su unidad privativa y que será obligatorio su pago a partir de 30 días después de que este instrumento sea registrado en el Registro Público de la Propiedad. La cuota determinada podrá ser aumentada o disminuida según las necesidades y siempre por acuerdo de asamblea.
QUINCUAGESIMO PRIMERO.- Los Condóminos pagarán las cuotas a su cargo en moneda nacional, por adelantado con la periodicidad que fije la asamblea y a través del sistema de cobro que se adopte en ella.
QUINCUAGESIMO SEGUNDO.- En caso de que los condóminos no paguen las cuotas a su cargo dentro de los primeros 10 días de cada periodo, su importe causará interés moratorio bancario vigente a esa fecha.
QUINCUAGESIMO TERCERO.- El Comité Ejecutivo erogará los gastos de administración y pagará los gastos de mantenimiento y conservación de las partes de uso común, precisamente de las cuotas que paguen los condóminos, pudiendo hacerlo por conducto del administrador que se designe.
QUINCUAGESIMO SEXTO.- Tanto la cuota especial para el fondo de reserva, como la del importe mensual por el mantenimiento y servicios generales, son obligatorios para todos los condóminos, aun cuando éstos no hayan construido su unidad individual o no la hubieran acabado de pagar totalmente.
CAPITULO NUMERO XIV
LOS GASTOS Y OBLIGACIONES FISCALES Y CONTROVERSIAS
QUINCUAGESIMO SEPTIMO.- Las obligaciones de los condóminos deberán efectuarse a lo previsto en este reglamento y en caso de incumplimiento a parte de causar un interés moratorio bancario serán demandados judicialmente y servirán como documentos fundatorios de esta acción, en el estado de liquidación de adeudos que vaya suscrito por el administrador y por el presidente del Comité Ejecutivo juntamente con los recibos pendientes de pago así como la copia certificada del acta de asamblea debidamente protocolizada e inscrita en registro público de la propiedad. Esta acción legal podrá ejercitarse a partir de que existan dos recibos pendientes de pago.
QUINCUAGESIMO OCTAVO.- El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que lo obligue a vender su unidad individual, en subasta pública. El ejercicio de está acción será resuelta en asamblea de condóminos por un mínimo de 75% setenta y cinco por ciento de estos.
QUINCUAGESIMO NOVENO.- Si quien no cumple con estas obligaciones fuese un ocupante que no sea condómino, el comité ejecutivo le determinará previo consentimiento del condómino, se opusiera, se procederá contra este y su ocupante, en los términos del artículo anterior.
SEXAGESIMO.- Son cargos comunes los siguientes:
a) Los gastos de conservación y reposición de cualquier naturaleza que ameriten las diversas partes de la propiedad común del inmueble.
b) Los sueldos, salarios, honorarios, prestaciones y gratificaciones, al personal administrativo y de servicios, así como los honorarios del administrador y cualquier otro gasto legitimo.
c) El consumo de agua que alimenta a todas las partes comunes.
d) La previsión para utensilios y materiales necesarios para la conservación y limpieza del inmueble.
e) Los impuestos, cuotas, contribuciones que de cualquier manera graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común.
f) Las obras nuevas autorizadas por todos los condóminos.
h) En general los gastos de reconstrucción mantenimiento, reposición y reparación en los casos de destrucción parcial o deterioro de las partes comunes del condominio.
SEXAGESIMO PRIMERO.- Lo no previsto en este reglamento, se decidirá de acuerdo con la escritura constitutiva del régimen de propiedad del condominio y con la ley reglamentaria en la materia.
SEXAGESIMO SEGUNDO.- En los casos de divergencia entre los condóminos o de estos con el administrador por la aplicación de este reglamento, se acudirá al comité ejecutivo y la decisión de este será obligatoria para las partes en divergencia.
SEXAGESIMO TERCERO.- En caso de que la divergencia revista importancia fundamental para el condominio se someterá a la consideración de la asamblea cuya resolución será inapelable y definitiva.
SEXAGESIMO CUARTO.- En caso de que una de las partes de la divergencia sea miembro del comité ejecutivo, será sustituido para ese caso por un suplente y en caso de que también lo sea, la asamblea nombrará una persona para que la integre el comité ejecutivo para ese solo caso.
CAPITULO NUMERO XV
LOS GRAVÁMENES
SEXAGESIMO QUINTO.- Los gravámenes son divisibles para cada una de las diferentes unidades del condominio, y consecuentemente cada condómino responderá solo del gravamen que corresponda a su exclusiva propiedad individual o privativa.
SEXAGESIMO SEXTO.- Podrán los condóminos celebrar negocios jurídicos que impliquen la construcción de gravámenes en forma exclusiva que vengan a efectuar su unidad privativa y sus derechos a los bienes comunes.
CAPITULO NUMERO XVI
LOS INQUILINOS Y LOS DEMAS OCUPANTES
SEXAGESIMO SEPTIMO.- Los condóminos que entreguen en arrendamiento comodato o bajo cualquier otro titulo sus unidades o terrenos de propiedad privada a terceras personas estarán obligados a comunicarlo al administrador, para que este de inmediato les proporcione un ejemplar del reglamento y les advierta los derechos y obligaciones.
SEXAGESIMO OCTAVO.- En los contratos de arrendamiento deberá especificarse que si el inquilino no cumple con las disposiciones de este reglamento podrá darse por rescindido anticipadamente sin que este libere al condómino de la obligación de cubrir las cantidades que le corresponden por concepto de cuotas o por cualquier otra causa originada por la violación de este Reglamento.
CAPITULO NUMERO XVII
SANCIONES
SEXAGÉSIMO NOVENO.- El administrador deberá llamar la atención al Condómino que cometa una falta grave.
SEPTUAGÉSIMO PRIMERO.- El Condómino que no cumpla con las obligaciones a su cargo o que cometa faltas, o bien que viole de alguna manera el Reglamento, además de la sanción que se imponga de acuerdo con el mismo, será responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás Condóminos, al Condominio o a terceros, sin perjuicio de la acción civil o penal que se origine del acto u omisión.
SETUAGÉSIMO SEGUNDO.- Para aplicar esta sanción se deberá tomar acuerdo de la Asamblea, previo dictamen presentado por el Comité Ejecutivo y escuchando al presunto afectado.
SEPTUAGÉSIMO TERCERO.- Cualquier miembro del Comité Ejecutivo, o el Administrador podrá ser destituido cuando se compruebe que ha incurrido en falta grave y que vaya en contra del Reglamento o de algún Condómino, y este procedimiento consistirá en que el Comité Ejecutivo nombrará una comisión investigadora que emitirá un dictamen dentro de 5 CINCO días pasados los cuales al Comité Ejecutivo oirá al presunto afectado y posteriormente la Asamblea dictará lo conducente a la destitución del puesto del cual se trata, sin perjuicio de aplicarle otro tipo de sanciones civiles o penales a que se haga acreedor.